2026年9月11日晚间，建发物业（02156.HK）发布公告，其全资附属公司厦门利融与厦门联发订立股权转让协议，以约3.04亿元现金代价收购联发物业100%股权，对价经参照估值报告厘定股票在哪里可以加杠杆，PE不足8倍。交易完成后，联发物业将成为建发物业的间接全资附属公司，财务业绩并入合并报表。与此同时，建发物业同步终止了对建发城服的收购计划，转而以委托管理方式介入城市服务业务。
逆势出手
3.04亿买下联发物业，在下一盘什么棋？
这次收购的看点，不仅在于“买了什么”，更在于“放弃了什么”。五个月前，建发物业曾筹划一次性收购建发城服与联发物业两家兄弟公司，若交易成行，管理面积将突破亿平方米，营收体量有望扩张逾四成。然而，最终建发城服收购因条款未能达成一致而终止，联发物业则顺利“过门”。
取舍之间，折射出建发物业对并购标的的清晰判断。联发物业主营物业管理，与建发物业在业务上高度重叠，整合水到渠成；而建发城服主营城市服务，对建发物业而言属于新业务领域，在不熟悉的赛道上接收一个发展承压的平台，风险不容小觑。建发物业转而采取“先托管、边管边学”的方式，通过委托管理协议获得稳定的管理费收入，而不承担收购的资金流出压力和资产所有权附带的风险。
这一策略的背后，是建发物业2025年业绩会上提出的“十五五”规划的三条主线：扩大规模、培育第二增长曲线、以技术提升效率，终极目标是到2030年“再造一个建发物业”。收购联发物业，正是“扩大规模”这一主线最直接的落地。截至2025年末，建发物业在管面积9174万平方米，联发物业在管面积约2470万平方米，合并后建发物业的管理规模将大幅跃升。3.04亿元对价对应联发物业PE不足8倍，估值水平明显低于主流上市物管公司平均PE（TTM）约10倍的水平，买方议价优势明显。
从“管理”到“服务”
这宗收购照出物业行业的三个趋势
建发物业的这笔收购，放在整个物业行业的坐标系中审视，意义更为清晰。
2025年，物业行业的关键词是“收缩”。中指研究院数据显示，2025年物业服务行业仅发生收并购18宗，披露交易总金额仅20.33亿元。克而瑞物管统计显示，58家上市物企总在管面积约75.1亿平方米，同比增长仅5.3%，增速较上年下滑1.4个百分点；合约面积增速降至1.0%，合约在管比均值由1.3倍下降至1.2倍。与此同时，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率已降至71%，连续四年下滑，上市物企平均收缴率为78%，中小物企普遍低于65%；住宅物业服务满意度降至69.1分，创下近年新低。
在这一背景下，建发物业的逆势出手，反映出一种分化：民营物企在债务压力下收缩战线，而具有国资背景的物企凭借稳健的财务状况，反而获得了以合理估值获取优质资产的机会窗口。
更值得关注的是政策框架的重塑。2026年3月，全国人大代表樊芸提出的将“物业管理”改为“物业服务”的建议获得住建部明确回应，住建部表示将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，行业分类也由“物业管理”改为“物业服务”，纳入国民经济统计目录。两字之差，含义迥异——“管理”带有权力色彩，“服务”则回归契约本质。住建部还明确“十五五”规划期间将开展物业服务质量提升行动，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业企业向养老、托育、家政、文化、健康等领域延伸。
由此看，物业行业的竞争逻辑正在从“谁管得多”转向“谁服务得好”。2025年仅有新大正、泓盈城市服务、润华服务3家上市物企逆势出手，其中新大正9.17亿元收购嘉信立恒是唯一一宗市场化大规模并购，其余两笔均带有明显的关联交易特征。
建发物业收购联发物业同样属于建发集团内部的资产整合。在行业整体流动性偏紧的环境下，国资体系内部的资源归集，可能比市场化并购更为现实和高效。百强物企市占率已达38.6%，TOP50物企市占率稳定在25%以上，行业分化持续加剧；头部企业不再单纯追求在管面积的绝对值增长，而是聚焦核心城市深耕，单城市在管面积均值已提升至168.7万平方米。
建发物业以PE不足8倍的价格收购联发物业，定价合理，但真正的考验在于收购后的业务融合——品牌统一、团队整合、服务标准对齐、信息系统打通，每一项都需要时间和精力。建发物业管理层提出的“2030年再造一个建发物业”目标，不仅意味着规模翻倍，更意味着在服务品质和运营效率上实现质的跃升。这既是建发物业自身的挑战，也是整个物业行业在从“管理”走向“服务”的过程中必须回答的命题。
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